જમીન-મકાન ખરીદો કે વેચાણ કરો છો??? આર્થિક નુકસાનીથી બચવા આ બાબતો ધ્યાને લેવી છે ખૂબ જરૂરી!! – Tax Today

Reading Time: 3 minutes

By Bhavya Popat

15 એપ્રિલ 2023 થી ગુજરાત રાજ્યની સ્થાવર મિલ્કતની જંત્રીમાં થઈ રહ્યો છે મોટો વધારો

તા. 05.04.2023: ગુજરાત રાજ્ય સરકાર દ્વારા 15 એપ્રિલ 2023 થી સ્થાવર મિલ્કતની નોંધણી કરવામાં વાપરવાની થતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં ધ્યાને લેવામાં આવતી જંત્રીની કિંમતમાં મોટો વધારો સૂચિત કરવામાં આવ્યો છે. આ નવી જંત્રી અમલી બનશે ત્યારે ખરીદનાર વધુ રકમના સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી વાપરવા જવાબદાર બની જ જશે સાથે સાથે ખરીદનાર ઊંચો અવેજ દર્શાવવા તથા વેચનાર આ ઊંચા અવેજ ઉપર કેપિટલ ગેઇન ભરવા જવાબદાર બનશે. 15 એપ્રિલ પહેલા થયેલ સ્થાવર મિલ્કતના સોદા માટેના દસ્તાવેજ જ્યારે 15 એપ્રિલ પછી કરવાના થતાં હશે ત્યારે ઘણીવાર ખરીદનાર તથા વેચનાર માટે વ્યાવહારિક રીતે ખૂબ મુશ્કેલ પરિસ્થિતી ઊભી થતી હોય છે. તેઓનો સોદાની મૂળ રકમ કરતાં જંત્રીની રકમ ખૂબ વધુ થતી હોય છે. આવા સંજોગોમાં તેઓને આર્થિક રીતે ખૂબ નુકસાન થતું હોય છે. આવા સંજોગોમાં આ વ્યવહારોનું વ્યવસ્થિત રીતે આયોજન કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.

ગુજરાત સરકાર દ્વારા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અંગે બહાર પાડવામાં આવ્યો મહત્વનો ખુલાસો:

સુપ્રિટેંડંટ ઓફ સ્ટેમ્પસ અને નોંધણી સર નિરીક્ષક, ગુજરાત રાજ્ય, ગાંધીનગર, દ્વારા 29 માર્ચ 2023 ના રોજ મહત્વનો ખુલાસો બહાર પાડી સ્પષ્ટતા કરવામાં આવી છે કે જે સ્થાવર મિલ્કતના વ્યવહારો સંદર્ભે દસ્તાવેજ 15 એપ્રિલ પહેલા બનાવવામાં આવ્યા હોય, તેમાં ખરીદનાર અને વેચનારના સહી સિક્કા 15 એપ્રિલ પહેલા થઈ ગયા હોય તથા આવા વ્યવહારમાં જરૂરી સ્ટેમ્પ પણ 15 એપ્રિલ 2023 પહેલા ખરીદી લેવામાં આવ્યા હોય તેવા દસ્તાવેજો 15 એપ્રિલ 2023 થી ચાર મહિના સુધી જૂના જંત્રી દરો ઉપર વાપરવામાં આવેલ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી પ્રમાણે નોંધણી માટે સ્વીકારી શકાશે. આવા વ્યવહારો સંદર્ભે ગુજરાત રાજ્યની લાગુ થવાના જવા જંત્રી દરો લાગુ પડશે નહીં તેવી આવકારદાયક સ્પષ્ટતા કરવામાં આવેલ છે. આ સ્પષ્ટતા મુજબ કરદાતા કે જેઓએ પોતાના સ્થાવર મિલ્કત ખરીદી કે વેચાણના વ્યવહારો 15 એપ્રિલ પહેલા કરેલ છે તેઓ એ આ સ્પષ્ટતા મુજબ સ્ટેમ્પ 15 એપ્રિલ પહેલા ખરીદી અને દસ્તાવેજ તૈયાર કરી પક્ષકારો એટલેકે ખરીદનાર તથા વેચનારના સહી સિક્કા કરી લેવા જોઈએ. આમ કરવાથી તેઓને જંત્રીના જૂના દરોનો લાભ મળી રહેશે અને તેઓ ઊંચા દરે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવામાંથી તથા તેને અનુષંગીક ઊંચી રકમનો ઇન્કમ ટેક્સ ભરવા પણ જવાબદાર બનશે નહીં.

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ રાજ્ય સરકારની જંત્રીને સલગ્ન જોગવાઈ:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 50C હેઠળ સ્થાવર મિલ્કતના વેચનાર માટે એવું નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવ્યું છે કે જ્યારે કરદાતા રાજ્ય સરકાર દ્વારા નિર્દિષ્ટ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી મૂલ્યાંકન મુજબ પક્ષકારોએ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરેલ હોય અને તે અંગે કોઈ તકરાર કરેલ ના હોય ત્યારે ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ મૂડી નફો (કેપિટલ ગેઇન) ની ગણતરી સંદર્ભે પણ રાજ્ય સરકારની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી મૂલ્યાંકનની રકમ અથવા તો તેથી ઊંચી દર્શાવેલ રકમ જ ઇન્કમ ટેક્સ દ્વારા અવેજ તરીકે સ્વીકારવામાં આવશે. આ પ્રકારે સ્થાવર મિલ્કતના ખરીદનાર માટે પણ ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 56 હેઠળ આ પ્રકારે જ જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે જે અનુસાર જો ખરીદનાર પણ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીથી ઓછી રકમનો અવેજ દર્શાવે તો તેઓને વેચનાર પાસેથી આ તફાવતની રકમ બક્ષિસ (ગિફ્ટ) મળી છે તેમ માની લેવામાં આવે છે. આમ, એક જ વ્યવહાર ઉપર આ જંત્રીના નિયમના કારણે ખરીદનાર તથા વેચનાર બન્ને ઉપર ઇન્કમ ટેક્સની મોટી જવાબદારી આવી શકે છે. આમ, હાલની વિશિષ્ટ પરિસ્થિતીમાં એવા સંજોગો પણ ઉપસ્થિત થઈ શકે છે જ્યારે ખરીદનાર તથા વેચનાર દ્વારા સોદો કોઈ ઓછી રકમથી કરવામાં આવેલ હોય પરંતુ જંત્રીમાં થનાર તોતિંગ વધારાના કારણે તેઓ આ વ્યવહાર ઉપર ખૂબ મોટી રકમનો ઇન્કમ ટેક્સ ભરવા જવાબદાર બની શકે.

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ પણ કરદાતાઓને મળે છે આ વિશિષ્ટ લાભ:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 50C ના પરંતુક (પ્રોવિસો) મુજબ જ્યારે સ્થાવર મિલ્કત ખરીદ-વેચાણના વ્યવહાર સંદર્ભે વેચાણ કરારની તારીખ તથા વેચાણ દસ્તાવેજની તારીખ અલગ અલગ હોય ત્યારે અમુક શરતોનું પાલન કરવાથી વેચાણ કરારની તારીખના દિવસે પ્રવર્તમાન જંત્રી મૂલ્યને ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ ધ્યાને લેવામાં આવશે. ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ ઉપરોક્ત રાહતનો લાભ લેવા નીચેની શરતોનું પાલન થયેલ હોવું જરૂરી બનશે:

• સ્થાવર મિલ્કત સંદર્ભે વેચાણ કરાર અને વેચાણ દસ્તાવેજ અલગ અલગ દિવસે થતો હોય અને બન્ને થયાના ગાળામાં રાજ્ય સરકારની જંત્રીના દરોમાં ફેરફાર થયેલ હોય.
• સ્થાવર મિલ્કત સંદર્ભે લેખિત કરાર હોવો જરૂરી છે. મારા અંગત મત પ્રમાણે આ કરાર નોંધાયેલ હોય તેવી કોઈ જરૂરિયાત રહેતી નથી.
• વેચાણ કરારમાં દર્શાવેલ અવેજની રકમ પૈકી કુલ રકમ અથવા તે પૈકી અંશતઃ રકમ એકાઉન્ટ પેયી ચેક કે ડિમાન્ડ ડ્રાફ્ટ દ્વારા ખરીદનારને વેચનાર દ્વારા ચૂકવી દેવામાં આવી હોય.

નવી જંત્રીથી બચવા આ મુદ્દાઓ ધ્યાને રાખવા છે જરૂરી:

ઉપર જણાવેલ રાજ્ય સરકારની સ્પષ્ટતા તથા ઇન્કમ ટેક્સ કાયદામાં ઉપર જણાવેલ આપવામાં આવેલ લાભને સાથે વાંચન કરવામાં આવે તો નીચે મુજબનું આયોજન કરદાતાને મોટા આર્થિક નુકસાનથી બચાવી શકે છે. આ આયોજન ત્યારે કામે આવે છે જ્યારે કરદાતાનો સ્થાવર મિલ્કતનો સોદો જંત્રીના દરો વધે, એટ્લે કે 15 એપ્રિલ 2023 તે પહેલા થયેલ હોય.

• પક્ષકારો દ્વારા દસ્તાવેજ 15 એપ્રિલ 2023 પહેલા બનાવી, તેના ઉપર જરૂરી જંત્રીના સ્ટેમ્પ (જૂની જંત્રી મુજબ) ખરીદી, પક્ષકારોના સહી-સિક્કા કરવી લેવામાં આવે.
• 15 એપ્રિલ પહેલા કરાર કરી, મિલ્કત પેટેનું પૂરું અથવા અંશતઃ પેમેન્ટ એકાઉન્ટ પેયી ચેક, ડિમાન્ડ ડ્રાફ્ટ કે બેંકિંગ ચેનલ દ્વારા વેચનારને ખરીદનાર દ્વારા તબદીલ કરી આપવામાં આવે.

જંત્રીમાં જ્યારે 15 એપ્રિલ 2023 થી તોતિંગ વધારો થવા જય રહ્યો છે ત્યારે, સ્થાવર મિલ્કત ખરીદનાર તથા વેચનાર ઉપરોક્ત બાબતોનું ધ્યાન રાખે તે ઇચ્છનીય છે.

(આ લેખ ફૂલછાબની વ્યાપારભૂમિ પૂર્તિમાં તા.03.04,2023 ના રોજ પ્રકાશિત થયેલ છે)